Por Rodrigo Luna, José Ramos Rocha Neto e Fabricio Mitre
A complexa cadeia produtiva do mercado de incorporação imobiliária representa 9,7% do PIB nacional. Na crise econômica de 2016, o incremento no número de distratos, a necessidade de manter o setor equilibrado, proteger os empreendimentos e, consequentemente, os compradores de imóveis, motivou o projeto de lei 13.786/18.
Após amplo debate pelo Legislativo e pela sociedade, foi promulgada, em 2018, a chamada Lei do Distrato. Seu propósito foi trazer tranquilidade ao setor, aos bons compradores e às instituições financiadoras. Para impedir prejuízo conjunto de adquirentes, a legislação estabeleceu claramente que aquele que deseja simplesmente desistir da compra não terá nenhuma vantagem em fazê-lo. A lei, em essência, trouxe o equilíbrio contratual coletivo.
De acordo com levantamento do Secovi-SP na cidade de São Paulo, em maio deste ano, a porcentagem de distratos em relação ao número de unidades vendidas foi de 5,6%. Em agosto de 2016, auge da crise dos distratos, o porcentual foi de 23,5%. Em termos nacionais, dados da Abrainc indicam que, no 1º trimestre de 2022, o percentual de distratos chegou a 11%, enquanto, em momentos críticos, como no 1º trimestre de 2016, representou 62% das unidades vendidas no período.
Outro marco legal da maior importância aos consumidores de imóveis é o instituto do patrimônio de afetação, no qual é criada uma empresa exclusiva para cada empreendimento, com patrimônio separado da incorporadora/construtora, o que garante ainda mais tranquilidade aos compradores e aos agentes financiadores dos empreendimentos.
Pelo patrimônio de afetação, todo o caixa do empreendimento deve ser dedicado ao desenvolvimento do projeto. Portanto, eventuais distratos, com devolução ainda que parcial de quantias até então recebidas, acarretariam danos indevidos aos bons compradores, aos empregos e à produção de novas moradias.
Vale ressaltar que as instituições financeiras utilizam, em sua maioria, recursos da poupança dos trabalhadores (FGTS e SBPE) para financiar os empreendimentos imobiliários e exigem um limite mínimo de vendas frente ao custo da obra.
Quando ocorrem muitos distratos e as vendas são canceladas, a métrica do índice de liquidez e a saúde financeira daquele empreendimento podem ficar comprometidas e o financiamento é interrompido, prejudicando a entrega dos imóveis a todos os compradores.
Recorrer ao distrato deve ser a última opção do consumidor. Uma dica para quem está pensando em cancelar o contrato é tentar renegociar o pagamento ou o parcelamento com a incorporadora. O diálogo continua sendo o melhor caminho!
Rodrigo Luna é presidente do Secovi-SP
José Ramos Rocha Neto é presidente da Abecip
Fabricio Mitre é CEO da Mitre Realty e conselheiro do Secovi-SP
